Goldman Sachs прогнозує заморожування ринку житла у США до 2027 року
Понад 95% американських позичальників мають іпотеку за ставкою, нижчою за ринкову, що стримує продажі житла. Goldman Sachs очікує лише 3,9 млн продажів існуючих будинків у 2027 році та поглиблення розриву між поколіннями міленіалів.
Аналітики Goldman Sachs прогнозують, що ринок житла у США залишатиметься замороженим до кінця 2027 року. Причиною є так званий ефект «lock-in»: понад 95% американських позичальників мають іпотеку за ставкою, нижчою за поточну ринкову, а 65% — щонайменше на 2 відсоткові пункти нижчою. Це наслідок масового рефінансування у 2020–2021 роках, коли ставки сягнули історичних мінімумів.
За оцінкою економіста Goldman Sachs Ронні Вокера, переїзд означав би для власників відмову від дешевого кредиту на користь дорогого. Goldman очікує, що у 2027 році буде продано лише 3,9 млн існуючих будинків — на 26% менше, ніж у 2019 році. Навіть якщо іпотечні ставки знизяться до 6,4% до кінця 2027 року, доступність житла залишиться на історично низькому рівні. Від лютого ставки зросли ще на 140 базисних пунктів — приблизно до 7,4%, що збільшує кількість позичальників, які платять менше за ринок, і підвищує бар'єр для тих, хто ще потребує кредиту.
Дані показують, що міленіали вже розділилися на дві групи. Дослідження Федерального резервного банку Міннеаполіса виявило, що серед дорослих віком до 35 років рівень володіння житлом становить 22%, якщо враховувати всіх дорослих, і 37%, якщо рахувати лише голів домогосподарств. За даними Національної асоціації ріелторів (NAR), загальна частка покупців першого житла впала до рекордно низьких 21%. Серед молодших міленіалів (27–35 років) частка тих, хто купує вперше, за рік знизилася з 71% до 60%. Старші міленіали (36–45 років) стали покупцями з найвищим доходом — медіанний дохід домогосподарства у 2024 році становив 132 700 доларів. Лише третина з них купувала житло вперше, решта використовує накопичений капітал для покращення умов.
Сукупний статок міленіалів зріс із 3,94 трлн доларів у 2019 році до 15,95 трлн доларів п'ять років потому, за даними Федеральної резервної системи. Їхнє житлове багатство збільшилося приблизно на 2,5 трлн доларів між 2020 і 2024 роками навіть з урахуванням нових іпотечних боргів. Однак ці вигоди отримали переважно ті, хто купив житло раніше. Молодші міленіали частіше мають студентські борги: 39% з них мають медіанний залишок у 30 000 доларів проти 27% у старших міленіалів.
«Ринок житла залишається різко розділеним між власниками з капіталом і покупцями першого житла, які намагаються увійти на нього», — заявила заступниця головного економіста NAR Джессіка Лаутц. За її словами, це перетворюється на «економічний сценарій орендар проти власника».
Goldman очікує, що ціни на житло зростуть на 0,8% у 2027 році після 1,1% у 2026-му та 1,2% у 2025-му, тоді як історичне середнє становить близько 5%. Плоскі ціни означають, що період швидкого зростання капіталу для ранніх покупців переважно завершився, але й не дають полегшення тим, хто купує вперше, адже бар'єром є вартість запозичень. Goldman прогнозує зростання частки вільних будинків для власників з 1,2% до 1,4% до кінця 2027 року та поступове послаблення ефекту «lock-in» після цього. Також згадується слабший попит: опитування щодо намірів купівлі різко впали, а скорочення імміграції сповільнює формування домогосподарств.
Довгострокові наслідки заморожування можуть бути глибшими. Медіанний вік покупця першого житла в США сягнув 40 років — найвищого показника в історії, за даними NAR. Народжуваність також знизилася до рекордних 1,6 дитини на жінку у 2024 році, що на 23% менше, ніж у 2008-му. Середній вік першої матері становить рекордні 27,6 року проти 21,4 у 1970-му. Економісти пов'язують ці тенденції: дослідження Університету Торонто оцінює, що зростання вартості житла пояснює 51% падіння народжуваності в США між 2000-ми та 2010-ми роками.
Дослідження 2023 року в American Journal of Sociology, яке охопило близько 12 000 американців, показало, що нерівність у багатстві «набагато виразніша серед міленіалів, ніж серед бебі-бумерів». До 35 років 49% ранніх міленіалів володіли житлом проти 62% пізніх бумерів у тому ж віці. Близько 14% ранніх міленіалів мали негативний чистий статок проти 8,7% бумерів. Ерік Гембре з Федерального резервного банку Міннеаполіса застерігає від надмірного песимізму: «Все ще правда, що більшість людей стають власниками житла в якийсь момент», — хоча дані свідчать, що цей момент настає дедалі пізніше.
33
