В Україні розпочалися масштабні зміни на ринку оренди житла. У січні 2026 року набув чинності закон «Про основні засади житлової політики», який уперше на законодавчому рівні закріплює захист наймачів від раптового виселення. Відтепер виселити людину з помешкання можна лише за рішенням суду. Це має стати важливим кроком для виведення орендного ринку з тіні, де, за оцінками експертів, досі перебуває значна частина угод.

Тіньовий ринок залишає мільйони українців беззахисними перед власниками житла, які можуть раптово підняти плату або розірвати договір без попередження. Новий закон покликаний змінити цю ситуацію. Як пояснив керуючий адвокатського бюро «Лотиш і Партнери» Андрій Лотиш, головний принцип закону полягає в тому, що ніхто не може бути обмежений у праві користування житлом інакше, ніж за рішенням суду та на підставах, визначених законом. Водночас адвокат наголошує, що чинне законодавство не містить достатньої кількості імперативних норм, які не можна скасувати умовами договору.

Для наближення українського ринку оренди до європейських стандартів юристи пропонують три ключові зміни. По-перше, необхідно закріпити в законі перелік обов’язкових прав наймачів, які не можуть бути скасовані або обмежені договором. По-друге, слід чітко прописати правила зміни орендної плати — зокрема, обмежити можливість її одностороннього підвищення. По-третє, потребує врегулювання процедура розірвання договору оренди, щоб обидві сторони мали зрозумілий і передбачуваний механізм дій.

Паралельно зі змінами до законодавства держава готує нові житлові програми. Голова правління компанії «Укрфінжитло» Євген Мецгер повідомив про розширення державних інструментів у житловій сфері. За його словами, «Укрфінжитло» планує зосередитись не лише на іпотеці, а й на соціальній оренді, фінансуванні забудовників, а в перспективі — на оренді з правом викупу. Соціальна оренда передбачає надання житла у користування за зниженою платою для окремих категорій громадян, які потребують державної підтримки.

Крім того, в Україні на базі «Укрфінжитла» може бути створена єдина інституція, яку вже називають «житловою парасолею». Вона має об’єднати управління всіма фінансовими інструментами у житловій політиці — від іпотеки до соціальної оренди. Як зазначив Євген Мецгер, така структура може запрацювати протягом двох-трьох років. Її поява дозволить уникнути розпорошення ресурсів і зробить державну житлову політику більш системною та прозорою.

Реформи на ринку оренди покликані не лише захистити права наймачів, а й стимулювати власників житла оформлювати угоди офіційно. Це збільшить надходження до бюджету, зокрема від податків на доходи фізичних осіб, та покращить статистичний облік. Водночас для орендарів нові правила означають більшу впевненість у завтрашньому дні: вони зможуть планувати свій бюджет без остраху раптового підвищення плати або виселення.

Експерти зазначають, що ухвалення закону — лише перший крок. Для реального захисту орендарів необхідно також запровадити ефективний механізм судового захисту та спростити процедуру укладання договорів. Водночас запуск соціальних програм потребує значних бюджетних ресурсів, що в умовах війни є викликом. Однак урядовці та представники «Укрфінжитла» налаштовані оптимістично: вони вважають, що поступове впровадження реформ дозволить створити цивілізований ринок оренди, де інтереси всіх сторін будуть захищені.

Очікується, що до кінця 2026 року буде розроблено підзаконні акти, необхідні для реалізації нових норм. Паралельно триватиме робота над створенням «житлової парасолі» та запуском пілотних проєктів соціальної оренди в окремих регіонах. Якщо ці плани вдасться втілити, український ринок оренди зробить значний крок до європейських стандартів, де договори є обов’язковими, а права сторін чітко визначені законом.